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La politique immobilière de l’Etat : rapport de la Cour des comptes au Parlement
Le Comité d’évaluation et de contrôle des politiques publiques de l’Assemblée Nationale a commandé à la Cour des comptes une enquête sur la politique immobilière de l’Etat. Le rapport de la Cour, rendu public en décembre 2023, fait le bilan de la gestion de plus de 190 000 bâtiments occupés par l’Etat pour une surface de 95 millions de m2.
La Cour des comptes, dans son rapport "La politique immobilière de l’Etat, une réforme nécessaire pour aborder les enjeux à venir", dresse tout d’abord un constat de la situation avant de s’attarder sur les défis à venir et les moyens d’y faire face.
Un parc vaste, divers, mal connu et mal suivi
Au 31 décembre 2022, l’Etat occupait 192 550 bâtiments pour une surface utile brute de près de 95 millions de mètres carrés. D’un point de vue comptable, la valorisation de l’immobilier de l’Etat est estimée à 73,3 milliards d’euros. Les bureaux occupent 24 % de cette surface, les logements, 19 %, le reste étant des « bâtiments spécifiques » comme les établissements d’enseignement par exemple. Le statut juridique des bâtiments est divers et la gestion est très largement ministérielle, la gestion mutualisée étant encore faiblement utilisée. Les ministères régaliens et l’enseignement sont les ministères disposant des parcs les plus importants.
La Cour des comptes constate qu’il est complexe d’obtenir un panorama complet des bâtiments de l’Etat dans la mesure où le seul fichier d’inventaire existant ne contient pas assez de données fiables pour permettre une juste estimation du parc et, partant, une juste estimation des coûts d’entretien et de rénovation.
Des objectifs de gestion peu lisibles avec des résultats insuffisants
Compte tenu de la gestion essentiellement ministérielle du parc, il est difficile de discerner une stratégie globale qui permettrait de faire face aux défis actuels et à venir.
De manière générale, la réalisation des objectifs en matière de mise aux normes accuse un retard significatif. Les objectifs en matière d’accessibilité ou encore de lutte contre l’amiante ont pris du retard à cause, notamment, de l’implication variable des ministères. Le sujet de la transition écologique est un domaine particulièrement exigeant et il s’ajoute aux autres objectifs dont la mise en œuvre est déjà très partielle.
En outre, la gestion du parc immobilier de l’Etat est, au quotidien, impactée par d’autres politiques publiques rendant la réalisation des objectifs malaisée. La mobilisation du foncier public pour le logement social, le droit de priorité des collectivités territoriales ou encore les besoins immobiliers liés à la réorganisation territoriale de l’Etat ont des conséquences sur la valorisation du parc.
De manière générale, l’absence de stratégie globale formalisée au sein d’un document unique entraîne une dispersion et un manque de cohérence. Les organisations internes aux ministères ne sont pas unifiées et la Cour constate une tendance à se concentrer sur les opérations lourdes et emblématiques au détriment des autres. Pour pallier cela, la Cour relève le rôle de la Direction de l’Immobilier de l’Etat (DIE) même si cette dernière manque d’une autorité suffisante sur les ministères en matière de gestion du parc immobilier. L’organisation de la fonction immobilière telle qu’elle existe semble avoir atteint ses limites avec des interlocuteurs divers (DIE, conférences annuelles par ministère, instances consultatives…). Par ailleurs, le niveau déconcentré doit également être consolidé et les compétences renforcées pour les agents chargés de la gestion du parc tant au niveau central qu’au niveau déconcentré.
Des pistes d’amélioration pour faire face aux défis
Alors que se profile, selon les termes de la Cour, un véritable « mur d’investissement » dans les années à venir, il semble nécessaire d’optimiser la gestion du parc immobilier de l’Etat. Dans cette perspective, la Cour des comptes propose plusieurs recommandations et pistes d’amélioration.
La Cour des comptes recommande la mise en œuvre :
d’un contrôle interne pour assurer la fiabilité des données ;
d’un document stratégique unique ;
d’une montée en compétence des services chargés de la gestion du parc.
La Cour des comptes révèle trois principales pistes d’amélioration pour l’avenir :
renforcer la DIE en l’associant au processus budgétaire et en prévoyant une labellisation obligatoire pour les projets des ministères. Cette piste est la moins ambitieuse ;
centraliser les opérations de l’Etat propriétaire en séparant l’Etat propriétaire de l’Etat occupant. L’Etat pourrait ainsi gérer et valoriser le parc ;
créer une foncière d’Etat à laquelle la propriété des biens serait transférée et à laquelle les occupants verseraient des loyers réels. La foncière assumerait l’entier rôle de propriétaire.
Article publié le 31 janvier 2024.